李淑君

近几年，房地产市场风起云涌，大批开发商因资金链断裂陷入债务危机，导致诸多楼盘成为烂尾楼。无数商品房消费者、建筑企业、银行及其他上下游供应商皆被裹挟其中，如何平衡各方利益并妥善处理各方权利冲突，成为司法实践中亟需解决的问题。

2023年2月14日，最高人民法院正式发布《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）（以下简称《商品房消费者权利批复》），自2023年4月20日起施行。《商品房消费者权利批复》解答了河南省高级人民法院在《关于明确房企风险化解中权利顺位问题的请示》（豫高法〔2023〕36号）中所提出的，人民法院在审理房地产开发企业因商品房已售逾期难交付引发的相关纠纷案件中涉及的商品房消费者权利保护的问题。

从法律效力位阶上看，《商品房消费者权利批复》为司法解释，与最高人民法院发布的其他司法解释处于同一位阶。《商品房消费者权利批复》的发布，符合当前房地产行业爆雷不断背景下的现实需求，在保护商品房消费者合法权益的同时，又兼顾了房地产行业各方利益，对推动各方债权的公平实现具有重要意义。

《商品房消费者权利批复》的内容主要有三条，具体如下：

一、建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系

《商品房消费者权利批复》第一条规定：“建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条的规定处理。”

《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条规定：“承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。”

《民法典》第八百零七条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”

从上述条文的规定来看，《商品房消费者权利批复》第一条仅是对建设工程价款优于抵押权和其他债权原则的再次重申，并未进行突破及创新。该批复对建筑企业而言进行了必要的风险提示，一旦出现发包人逾期不支付工程款的情形，要注意及时依法行使建设工程价款优先受偿权，包括行使条件、行使期限、行使范围、行使方式、实现方式等，避免自身权益受到损害。

二、商品房消费者房屋交付请求权与建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的顺位

《商品房消费者权利批复》第二条规定：“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。”

在我国司法实践中，一直坚持生存权大于抵押权的原则，以保护商品房消费者的合法权益。早在2002年6月11日，最高人民法院审判委员会第1225次会议通过《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释[2002]16号）（以下简称《优先受偿权批复》）第二条规定：“二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”

《优先受偿权批复》在2020年12月底，即民法典生效前已失效了。从而直接导致保护商品房消费者权益的司法解释，从有到无。而本次《商品房消费者权利批复》是在2002年《优先受偿权批复》基础上的进一步明确。在适用该条款时，应注意以下两个问题：

首先，《优先受偿权批复》适用的是“以居住为目的”的购房者，不适用商铺的购房人、投资客以及以抵债方式所取得商品房的购房者。

《全国法院民商事审判工作会议纪要》【法〔2019〕254号】（以下简称《九民会议纪要》）第125条对商品房消费者的界限、适用范围有进一步详细说明，即“‘买受人名下无其他用于居住的房屋’，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。”

对比之前的《九民会议纪要》，《商品房消费者权利批复》更有效地扩大了消费者保护范围，只规定“以居住为目的”，不再限制“买受人名下无其他用于居住的房屋”。

其次，《商品房消费者权利批复》虽强调要支付全部价款，但对于在一审法庭辩论结束之前能支付全部价款的，消费者房屋交付请求权的优先保护亦应予以支持，是该批复重要的亮点之一。

从《优先受偿权批复》第二条规定“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项”，到《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《执行异议和复议规定》)第29条明确规定“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，可见《商品房消费者权利批复》对商品房消费者房屋交付请求权的优先保护要求，比《优先受偿权批复》《执行异议和复议规定》更高，不仅要求消费者已支付价款，更要求支付全部价款，如果仅支付部分价款的，在一审法庭辩论终结前可以补正。

三、在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权与建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的顺位关系

《商品房消费者权利批复》第三条规定：“在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。”

2014年7月18日，《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》（以下简称《优先受偿权答复》第二条明确：“二、基于《批复》保护处于弱势地位的房屋买受人的精神，对于《批复》第二条‘承包人的工程价款优先受偿权不得对抗买受人’的规定，应当理解为既不得对抗买受人在房屋建成情况下的房屋交付请求权，也不得对抗买受人在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权。”

《优先受偿权答复》虽只属于个案答复，适用范围受限，但进一步细化了“两个不得对抗”，即工程价款优先受偿权不得对抗购房人的房屋交付请求权，也不得对抗购房人在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权。

实践中，在购房者选择解除购房合同的情况下，对于购房者的购房款返还请求权是否具有优先性，各地法院有不同的认识，导致出现同案不同判的结果。《商品房消费者权利批复》第三条将《优先受偿权答复》所确立的“两个不得对抗”规则上升至司法解释层面，将有利于司法实践的统一适用。作为一条创新规则，本条规则是以往立法司法讨论中较少提出的，体现司法在楼市低迷的经济形势下，与时俱进、关注大背景下民生保护问题的能动性。

《商品房消费者权利批复》第二条、第三条规定，将商品房消费者的房屋交付请求权及购房款返还请求权，放到了超级优先的位置，不仅优先于施工企业的工程款优先受偿权，也优先于银行的抵押权及其他债权，进一步明确了购房者房屋请求权、房款返还请求权的法律地位。由此同时，给建筑企业带来的主要影响是，如果开发商陷入流动性危机，楼盘最终没能开发成功，购房者不会成为最终的买单者，买单的有可能是银行或者其他主体，其中就包括建筑企业或其他上下游供应商。

综上，《商品房消费者权利批复》的发布，确立了商品房消费者的超级优先权。对于建筑企业来说，如果承建的房地产开发项目烂尾、房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，建筑企业的建设工程价款绝对优先权将受到更多的限制。因此，建筑企业在承接具体项目时，要注意前期的尽职调查，尽量选择与信誉好、有资金实力的建设单位合作。

（供稿单位：江苏君远律师事务所）